Comprar una vivienda en Espa\u00f1a sin residir en el pa\u00eds es perfectamente posible. De hecho, muchas operaciones inmobiliarias se realizan con compradores que viven en Reino Unido, Estados Unidos, Alemania u otros pa\u00edses y que no pueden desplazarse a Espa\u00f1a durante todo el proceso.<\/p>\n
Sin embargo, la distancia puede a\u00f1adir dificultades: documentos otorgados en otro pa\u00eds, transferencias internacionales, obtenci\u00f3n del NIE, coordinaci\u00f3n con bancos y notar\u00edas, diferencias entre los sistemas jur\u00eddicos y, sobre todo, el riesgo de firmar o entregar dinero sin haber revisado adecuadamente el inmueble.<\/p>\n
Por eso, el proceso no debe comenzar con la firma de un contrato de arras, sino con una planificaci\u00f3n jur\u00eddica y financiera correcta.<\/p>\n
A continuaci\u00f3n explicamos c\u00f3mo comprar una vivienda en Espa\u00f1a desde el extranjero, paso a paso.<\/p>\n
El primer paso consiste en calcular cu\u00e1nto se puede destinar realmente a la compra.<\/p>\n
El presupuesto no debe limitarse al precio anunciado de la vivienda. Tambi\u00e9n deben tenerse en cuenta:<\/p>\n
Como orientaci\u00f3n general, es prudente reservar una cantidad adicional sobre el precio de compra para cubrir impuestos y gastos. El porcentaje exacto depender\u00e1 de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano, de la comunidad aut\u00f3noma donde est\u00e9 situada y de las circunstancias concretas del comprador.<\/p>\n
Antes de presentar una oferta, conviene conocer el coste total aproximado de la operaci\u00f3n y no \u00fanicamente el precio de venta.<\/p>\n
Los compradores extranjeros necesitan disponer de un N\u00famero de Identidad de Extranjero o NIE para realizar una operaci\u00f3n inmobiliaria en Espa\u00f1a.<\/p>\n
Puede solicitarse:<\/p>\n
Es recomendable iniciar este tr\u00e1mite con suficiente antelaci\u00f3n. Aunque en ocasiones puede gestionarse durante la preparaci\u00f3n de la compraventa, un retraso en la obtenci\u00f3n del NIE puede afectar a la fecha prevista para la firma.<\/p>\n
No siempre es jur\u00eddicamente imprescindible disponer de una cuenta bancaria espa\u00f1ola para comprar una vivienda, pero en la pr\u00e1ctica puede facilitar considerablemente la operaci\u00f3n.<\/p>\n
Una cuenta en Espa\u00f1a puede utilizarse para:<\/p>\n
Los bancos deben comprobar la identidad del cliente y el origen de los fondos. Por ello, pueden solicitar declaraciones fiscales, contratos laborales, extractos bancarios, justificantes de ingresos o documentaci\u00f3n relativa a la procedencia del dinero.<\/p>\n
Esta comprobaci\u00f3n debe prepararse con tiempo, especialmente cuando los fondos proceden de otro pa\u00eds, de la venta de un inmueble, de una herencia o de una sociedad.<\/p>\n
Cuando la compra depende de la obtenci\u00f3n de una hipoteca, conviene iniciar el estudio financiero antes de firmar un contrato que obligue definitivamente al comprador.<\/p>\n
La aprobaci\u00f3n inicial de una financiaci\u00f3n no equivale necesariamente a la aprobaci\u00f3n definitiva. El banco deber\u00e1 analizar tanto la solvencia del comprador como el valor y la situaci\u00f3n jur\u00eddica del inmueble.<\/p>\n
Uno de los errores m\u00e1s frecuentes consiste en firmar un contrato de arras y entregar una cantidad importante confiando en que la hipoteca ser\u00e1 concedida posteriormente.<\/p>\n
Si la compra depende de financiaci\u00f3n, el contrato debe regular expresamente qu\u00e9 sucede si el pr\u00e9stamo hipotecario no es aprobado. Sin una cl\u00e1usula adecuada, la falta de financiaci\u00f3n podr\u00eda no permitir recuperar las cantidades entregadas.<\/p>\n
Una vez localizada la vivienda, puede presentarse una oferta al vendedor.<\/p>\n
La oferta deber\u00eda dejar claros, entre otros aspectos:<\/p>\n
Cuando se entrega una cantidad en concepto de reserva, es fundamental saber qu\u00e9 se est\u00e1 firmando.<\/p>\n
La denominaci\u00f3n del documento \u2014reserva, se\u00f1al, dep\u00f3sito o arras\u2014 no es lo \u00fanico importante. Lo decisivo es su contenido: si la cantidad es reembolsable, en qu\u00e9 circunstancias puede recuperarse, qu\u00e9 documentaci\u00f3n debe entregar el vendedor y qu\u00e9 ocurre si aparecen problemas jur\u00eddicos o urban\u00edsticos.<\/p>\n
No deber\u00eda entregarse una suma relevante sin comprender previamente las consecuencias del documento.<\/p>\n
Antes de firmar el contrato definitivo, o de entregar una cantidad importante por ejemplo en arras, debe realizarse una due diligence o revisi\u00f3n jur\u00eddica del inmueble.<\/p>\n
Esta revisi\u00f3n no consiste \u00fanicamente en solicitar una nota simple.<\/p>\n
Entre otras cuestiones, conviene comprobar:<\/p>\n
Debe verificarse que la persona que vende es realmente la propietaria y que tiene capacidad para transmitir la vivienda.<\/p>\n
Tambi\u00e9n hay que comprobar si existen:<\/p>\n
Si existe una hipoteca, el contrato debe regular c\u00f3mo y cu\u00e1ndo ser\u00e1 cancelada.<\/p>\n
La descripci\u00f3n del inmueble en el Registro de la Propiedad debe compararse con la informaci\u00f3n catastral y con la realidad f\u00edsica.<\/p>\n
Las diferencias de superficie, distribuci\u00f3n o uso pueden ser relevantes y no siempre se solucionan autom\u00e1ticamente con la compraventa.<\/p>\n
Debe comprobarse si las ampliaciones, cerramientos, terrazas, reformas o cambios de uso cuentan con las autorizaciones necesarias.<\/p>\n
El hecho de que una obra exista desde hace a\u00f1os no significa necesariamente que est\u00e9 correctamente legalizada.<\/p>\n
En viviendas integradas en una comunidad deben revisarse:<\/p>\n
Esta revisi\u00f3n es especialmente importante cuando el comprador pretende destinar la vivienda al alquiler tur\u00edstico o a otra actividad espec\u00edfica.<\/p>\n
Debe comprobarse que el IBI se encuentra pagado y conocer su importe anual.<\/p>\n
Es esencial confirmar que la vivienda se entregar\u00e1 libre de ocupantes, arrendatarios y terceros, salvo que el comprador haya aceptado expresamente otra situaci\u00f3n.<\/p>\n
Dependiendo del inmueble, tambi\u00e9n puede ser necesario revisar la licencia de primera ocupaci\u00f3n, la c\u00e9dula de habitabilidad cuando proceda, el certificado de eficiencia energ\u00e9tica y otra documentaci\u00f3n t\u00e9cnica o administrativa.<\/p>\n
El contrato de arras es uno de los documentos m\u00e1s importantes de la operaci\u00f3n.<\/p>\n
En \u00e9l suelen fijarse:<\/p>\n
No todos los contratos de arras permiten al comprador desistir simplemente perdiendo la cantidad entregada. Las consecuencias dependen de la naturaleza de las arras y de la redacci\u00f3n concreta del contrato.<\/p>\n
Por ese motivo, no conviene utilizar un modelo est\u00e1ndar proporcionado autom\u00e1ticamente por una agencia o descargado de internet sin comprobar que protege las circunstancias particulares del comprador.<\/p>\n
No es necesario desplazarse a Espa\u00f1a para todas las fases de la compra.<\/p>\n
El comprador puede otorgar un poder notarial a favor de una persona de confianza o de su abogado para que realice en su nombre los actos expresamente autorizados.<\/p>\n
El poder puede permitir, entre otras actuaciones:<\/p>\n
Cuando el poder se firma ante un notario extranjero, normalmente deber\u00e1 cumplir los requisitos necesarios para producir efectos en Espa\u00f1a. Dependiendo del pa\u00eds, puede ser necesaria la Apostilla de La Haya o un procedimiento de legalizaci\u00f3n, adem\u00e1s de una traducci\u00f3n jurada al espa\u00f1ol.<\/p>\n
El contenido del poder debe prepararse cuidadosamente. Un poder demasiado limitado puede impedir la firma, mientras que uno excesivamente amplio puede otorgar facultades innecesarias.<\/p>\n
La forma de pago debe coordinarse antes de la firma.<\/p>\n
El notario identificar\u00e1 los medios de pago utilizados en la operaci\u00f3n. Adem\u00e1s, el banco y los profesionales intervinientes pueden solicitar documentaci\u00f3n que justifique el origen de los fondos.<\/p>\n
El comprador debe comprobar:<\/p>\n
Nunca debe enviarse dinero bas\u00e1ndose \u00fanicamente en instrucciones recibidas por correo electr\u00f3nico sin verificar previamente la cuenta bancaria por un medio independiente. El fraude mediante la sustituci\u00f3n de datos bancarios es un riesgo real en las operaciones inmobiliarias internacionales.<\/p>\n
La compraventa se formaliza normalmente mediante escritura p\u00fablica ante notario.<\/p>\n
Antes de la firma, el notario comprobar\u00e1 determinados aspectos esenciales, como la identidad y capacidad de las partes, la titularidad registral, las cargas y los medios de pago.<\/p>\n
Sin embargo, la intervenci\u00f3n notarial no sustituye la revisi\u00f3n jur\u00eddica previa realizada en defensa exclusiva del comprador.<\/p>\n
El notario act\u00faa de forma imparcial. El abogado del comprador, en cambio, analiza la operaci\u00f3n desde la perspectiva de su cliente, negocia las condiciones y detecta riesgos antes de que se llegue a la notar\u00eda.<\/p>\n
En el momento de la firma se abona el precio pendiente y, salvo que se haya pactado una entrega diferida, se entregan las llaves y la posesi\u00f3n de la vivienda.<\/p>\n
Si el vendedor va a continuar ocupando temporalmente el inmueble, esta situaci\u00f3n debe regularse de forma detallada y por escrito, estableciendo la fecha de salida, los gastos, los seguros, las responsabilidades y las consecuencias de un posible retraso.<\/p>\n
Los impuestos dependen principalmente de si se compra una vivienda nueva o de segunda mano.<\/p>\n
La compra suele estar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El tipo aplicable var\u00eda seg\u00fan la comunidad aut\u00f3noma y pueden existir tipos reducidos en determinadas circunstancias.<\/p>\n
La primera transmisi\u00f3n realizada por el promotor suele estar sujeta al IVA y, adem\u00e1s, al Impuesto sobre Actos Jur\u00eddicos Documentados.<\/p>\n
La fiscalidad debe calcularse antes de la compra, ya que puede representar una parte importante del coste total de la operaci\u00f3n.<\/p>\n
Despu\u00e9s de la firma y del pago de los impuestos, la escritura debe presentarse en el Registro de la Propiedad.<\/p>\n
La inscripci\u00f3n permite que el derecho del comprador quede protegido registralmente frente a terceros.<\/p>\n
Aunque en el sistema espa\u00f1ol la inscripci\u00f3n de la compraventa no tiene siempre car\u00e1cter constitutivo, resulta esencial para garantizar la seguridad jur\u00eddica de la adquisici\u00f3n y facilitar futuras operaciones, como una venta o una hipoteca.<\/p>\n
Finalizada la compra, habr\u00e1 que gestionar:<\/p>\n
Los propietarios no residentes tambi\u00e9n pueden tener obligaciones fiscales en Espa\u00f1a aunque la vivienda no est\u00e9 alquilada.<\/p>\n
Por ello, es recomendable recibir asesoramiento sobre la tributaci\u00f3n anual del inmueble despu\u00e9s de la compra.<\/p>\n
S\u00ed. La mayor parte del proceso puede organizarse a distancia y la escritura puede firmarse mediante un representante con poder notarial.<\/p>\n
No obstante, comprar sin viajar exige una coordinaci\u00f3n especialmente cuidadosa. La distancia no deber\u00eda convertirse en una raz\u00f3n para firmar deprisa, aceptar documentos sin revisar o transferir dinero antes de comprobar la operaci\u00f3n.<\/p>\n
Una buena planificaci\u00f3n permite que el comprador conozca en cada momento:<\/p>\n