Cuando se compra una propiedad en España, muchos compradores se centran en el precio, la ubicación, el estado de la vivienda, la nota simple y la escritura. Todo eso es importante. Pero hay un documento que a veces se pasa por alto y que puede revelar información muy valiosa: Última acta de la junta de propietarios.
Si la vivienda forma parte de un edificio, urbanización o complejo residencial, el comprador no solo compra una propiedad privada. También entra a formar parte de una comunidad de propietarios.
Y eso puede implicar gastos, normas, acuerdos, conflictos, derramas y obligaciones futuras.
¿Qué es una comunidad de propietarios?
En España, cuando un edificio está dividido en pisos, locales, garajes o elementos privativos, normalmente se rige por la Ley de Propiedad Horizontal.
Esta ley regula la relación entre la propiedad privada de cada propietario y los elementos comunes del edificio o complejo.
Entre los elementos comunes pueden encontrarse:
- el tejado;
- la fachada;
- el ascensor;
- las escaleras;
- los jardines;
- la piscina;
- las zonas de aparcamiento;
- las instalaciones comunes;
- los elementos estructurales;
- determinados servicios compartidos.
La comunidad de propietarios se encarga de gestionar estos elementos comunes. Cada propietario suele pagar una cuota de comunidad conforme a su coeficiente o cuota de participación.
¿Qué es la junta de propietarios?
La junta de propietarios es la reunión en la que los propietarios adoptan decisiones sobre la comunidad.
En esa junta se pueden aprobar presupuestos, cuentas, obras, nombramientos, normas internas, reclamaciones judiciales y otros asuntos que afectan al edificio o a la urbanización.
Por ejemplo, la junta puede decidir:
- aprobar los gastos ordinarios de la comunidad;
- aprobar obras extraordinarias;
- imponer una derrama;
- reparar el tejado, la fachada, el ascensor o la piscina;
- iniciar acciones judiciales contra propietarios morosos o terceros;
- aprobar restricciones sobre viviendas turísticas;
- tratar problemas de ruidos, filtraciones, deudas o defectos estructurales;
- nombrar o sustituir al administrador o al presidente de la comunidad.
¿Qué es el acta de la junta de propietarios?
El acta es el documento escrito que recoge lo tratado y acordado en la junta de propietarios.
Normalmente incluye la fecha, los asistentes, el orden del día, los acuerdos adoptados y, en su caso, el resultado de las votaciones.
Para un comprador, este documento puede ser muy útil porque permite conocer cuestiones que no siempre aparecen en la visita a la vivienda, en la descripción de la inmobiliaria o incluso en la nota simple.
¿Por qué conviene pedir la última acta antes de comprar?
Porque la última acta puede mostrar lo que realmente está ocurriendo dentro de la comunidad.
Una vivienda puede parecer perfecta, pero el acta puede revelar que hay problemas en el edificio, obras importantes previstas, conflictos entre vecinos o gastos extraordinarios pendientes.
1. Posibles derramas futuras
Uno de los motivos principales para revisar el acta es comprobar si existen obras aprobadas, previstas o discutidas que puedan dar lugar a una derrama.
Una derrama es una aportación extraordinaria que deben pagar los propietarios para cubrir determinados gastos de la comunidad.
Puede tratarse, por ejemplo, de:
- reparación del tejado;
- rehabilitación de fachada;
- sustitución del ascensor;
- obras estructurales;
- reparación de piscina;
- mejoras de accesibilidad;
- procedimientos judiciales;
- obras importantes de mantenimiento.
El comprador debería conocer esta información antes de firmar. De lo contrario, podría encontrarse poco después de la compra con un gasto extraordinario que no había previsto.
2. Problemas de mantenimiento o del edificio
El acta puede mencionar filtraciones, humedades, grietas, problemas de fachada, averías del ascensor, defectos en el garaje, problemas de bajantes o reclamaciones contra empresas de mantenimiento.
Estos problemas no siempre son visibles durante una visita, pero pueden afectar al valor de la propiedad y a los gastos futuros.
3. Restricciones de uso
Algunas comunidades tratan o aprueban normas sobre viviendas turísticas, alquileres de corta duración, actividades profesionales, animales, ruidos, uso de terrazas, instalación de aparatos de aire acondicionado o modificación de fachadas.
Esto es especialmente importante si el comprador quiere alquilar la vivienda, utilizarla como segunda residencia o realizar reformas.
4. Deudas dentro de la comunidad
Aunque el vendedor aporte un certificado de estar al corriente de pago de sus cuotas comunitarias, el acta puede revelar si existen otros propietarios morosos o si la comunidad tiene problemas económicos.
Una comunidad con muchos impagos puede tener dificultades para atender sus gastos ordinarios o acometer obras necesarias.
5. Conflictos entre vecinos
Las actas pueden reflejar conflictos por ruidos, uso de zonas comunes, obras no autorizadas, filtraciones, viviendas turísticas o incumplimiento de normas comunitarias.
Esto no significa necesariamente que no deba comprarse la vivienda, pero sí es información que el comprador debería conocer antes de comprometerse.
6. Procedimientos judiciales pendientes
La comunidad puede estar inmersa en procedimientos judiciales contra promotores, constructores, propietarios morosos, vecinos o incluso administraciones públicas.
Estos procedimientos pueden tener consecuencias económicas o prácticas para los propietarios.
¿Debe el comprador pedir siempre la última acta?
En nuestra opinión, sí, especialmente cuando se compra un piso, un adosado, una vivienda en urbanización, una propiedad con zonas comunes o cualquier inmueble sujeto a una comunidad de propietarios.
La última acta no es el único documento que debe revisarse, pero sí forma parte de una buena comprobación legal previa a la compra.
Lo recomendable es solicitar:
- la última acta de la junta de propietarios;
- los estatutos de la comunidad, si existen;
- las normas internas, si existen;
- el certificado de estar al corriente de pago de la comunidad;
- información sobre derramas aprobadas o previsibles;
- el último presupuesto comunitario;
- confirmación de la cuota ordinaria de comunidad.
¿Y si no hay acta reciente?
Si no existe un acta reciente, también conviene saberlo.
Puede deberse a que la comunidad es pequeña o poco activa, pero también puede indicar una gestión deficiente o falta de organización.
En ese caso, conviene hacer más preguntas:
- ¿Cuándo se celebró la última junta?
- ¿Quién es el presidente de la comunidad?
- ¿Hay administrador de fincas profesional?
- ¿Existen obras pendientes?
- ¿Hay deudas?
- ¿Hay derramas aprobadas o previstas?
- ¿Hay conflictos conocidos dentro de la comunidad?
Por qué esto es importante para compradores extranjeros
Los compradores extranjeros suelen apoyarse mucho en la inmobiliaria, en el vendedor o en la impresión general de la vivienda. Sin embargo, en España, la comunidad de propietarios puede afectar directamente a los costes futuros, al uso de la propiedad y a la tranquilidad del comprador.
Revisar la última acta puede ayudar a detectar riesgos antes de firmar un contrato de reserva, unas arras o la escritura pública de compraventa.
También puede permitir renegociar, pedir más documentación o tomar una decisión más informada.
Conclusión
Al comprar una propiedad en España, la revisión legal no debe limitarse a la nota simple, la escritura y los impuestos.
La última acta de la junta de propietarios puede revelar información esencial sobre el edificio, gastos futuros, decisiones comunitarias, conflictos y posibles riesgos.
En Bennet & Rey ayudamos a compradores internacionales a revisar la documentación legal antes de comprar una propiedad en España, para que sepan exactamente qué están comprando y qué obligaciones pueden asumir.
Si vas a comprar una propiedad en España y necesitas asesoramiento legal antes de firmar, estaremos encantados de ayudarte.
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