Comprar una vivienda en España desde el extranjero: el proceso paso a paso
Comprar una vivienda en España sin residir en el país es perfectamente posible. De hecho, muchas operaciones inmobiliarias se realizan con compradores que viven en Reino Unido, Estados Unidos, Alemania u otros países y que no pueden desplazarse a España durante todo el proceso.
Sin embargo, la distancia puede añadir dificultades: documentos otorgados en otro país, transferencias internacionales, obtención del NIE, coordinación con bancos y notarías, diferencias entre los sistemas jurídicos y, sobre todo, el riesgo de firmar o entregar dinero sin haber revisado adecuadamente el inmueble.
Por eso, el proceso no debe comenzar con la firma de un contrato de arras, sino con una planificación jurídica y financiera correcta.
A continuación explicamos cómo comprar una vivienda en España desde el extranjero, paso a paso.
1. Definir el presupuesto total de la operación
El primer paso consiste en calcular cuánto se puede destinar realmente a la compra.
El presupuesto no debe limitarse al precio anunciado de la vivienda. También deben tenerse en cuenta:
- Los impuestos derivados de la adquisición.
- Los gastos notariales y registrales.
- Los honorarios profesionales.
- Los gastos de financiación, cuando exista una hipoteca.
- Las posibles reformas o trabajos posteriores.
- Los gastos de comunidad y mantenimiento del inmueble.
Como orientación general, es prudente reservar una cantidad adicional sobre el precio de compra para cubrir impuestos y gastos. El porcentaje exacto dependerá de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano, de la comunidad autónoma donde esté situada y de las circunstancias concretas del comprador.
Antes de presentar una oferta, conviene conocer el coste total aproximado de la operación y no únicamente el precio de venta.
2. Obtener el NIE
Los compradores extranjeros necesitan disponer de un Número de Identidad de Extranjero o NIE para realizar una operación inmobiliaria en España.
El NIE es un número de identificación administrativa y fiscal. No concede, por sí solo, autorización de residencia en España, pero resulta necesario para realizar numerosos trámites relacionados con la compra, el pago de impuestos y la titularidad del inmueble.
Puede solicitarse:
- En España, ante la Policía Nacional.
- En determinados consulados españoles en el extranjero.
- A través de un representante debidamente autorizado.
Es recomendable iniciar este trámite con suficiente antelación. Aunque en ocasiones puede gestionarse durante la preparación de la compraventa, un retraso en la obtención del NIE puede afectar a la fecha prevista para la firma.
3. Valorar si es conveniente abrir una cuenta bancaria en España
No siempre es jurídicamente imprescindible disponer de una cuenta bancaria española para comprar una vivienda, pero en la práctica puede facilitar considerablemente la operación.
Una cuenta en España puede utilizarse para:
- Pagar determinados gastos e impuestos.
- Domiciliar los recibos de agua, electricidad o comunidad.
- Abonar las cuotas de una hipoteca.
- Pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
- Gestionar los gastos periódicos de la vivienda.
Los bancos deben comprobar la identidad del cliente y el origen de los fondos. Por ello, pueden solicitar declaraciones fiscales, contratos laborales, extractos bancarios, justificantes de ingresos o documentación relativa a la procedencia del dinero.
Esta comprobación debe prepararse con tiempo, especialmente cuando los fondos proceden de otro país, de la venta de un inmueble, de una herencia o de una sociedad.
4. Solicitar financiación antes de asumir compromisos
Cuando la compra depende de la obtención de una hipoteca, conviene iniciar el estudio financiero antes de firmar un contrato que obligue definitivamente al comprador.
La aprobación inicial de una financiación no equivale necesariamente a la aprobación definitiva. El banco deberá analizar tanto la solvencia del comprador como el valor y la situación jurídica del inmueble.
Uno de los errores más frecuentes consiste en firmar un contrato de arras y entregar una cantidad importante confiando en que la hipoteca será concedida posteriormente.
Si la compra depende de financiación, el contrato debe regular expresamente qué sucede si el préstamo hipotecario no es aprobado. Sin una cláusula adecuada, la falta de financiación podría no permitir recuperar las cantidades entregadas.
5. Elegir el inmueble y realizar una oferta
Una vez localizada la vivienda, puede presentarse una oferta al vendedor.
La oferta debería dejar claros, entre otros aspectos:
- El precio propuesto.
- El plazo previsto para la firma.
- Si la compra depende de financiación.
- Qué elementos se incluyen en la venta.
- Si existen muebles, plazas de garaje o trasteros.
- La fecha en la que se entregará la posesión.
- Las condiciones a las que queda sometida la operación.
Cuando se entrega una cantidad en concepto de reserva, es fundamental saber qué se está firmando.
La denominación del documento —reserva, señal, depósito o arras— no es lo único importante. Lo decisivo es su contenido: si la cantidad es reembolsable, en qué circunstancias puede recuperarse, qué documentación debe entregar el vendedor y qué ocurre si aparecen problemas jurídicos o urbanísticos.
No debería entregarse una suma relevante sin comprender previamente las consecuencias del documento.
6. Realizar una revisión jurídica completa del inmueble
Antes de firmar el contrato definitivo, o de entregar una cantidad importante por ejemplo en arras, debe realizarse una due diligence o revisión jurídica del inmueble.
Esta revisión no consiste únicamente en solicitar una nota simple.
Entre otras cuestiones, conviene comprobar:
Titularidad y cargas
Debe verificarse que la persona que vende es realmente la propietaria y que tiene capacidad para transmitir la vivienda.
También hay que comprobar si existen:
- Hipotecas.
- Embargos.
- Usufructos.
- Servidumbres.
- Prohibiciones de disponer.
- Anotaciones preventivas.
- Otras limitaciones registrales.
Si existe una hipoteca, el contrato debe regular cómo y cuándo será cancelada.
Información catastral y superficie
La descripción del inmueble en el Registro de la Propiedad debe compararse con la información catastral y con la realidad física.
Las diferencias de superficie, distribución o uso pueden ser relevantes y no siempre se solucionan automáticamente con la compraventa.
Situación urbanística
Debe comprobarse si las ampliaciones, cerramientos, terrazas, reformas o cambios de uso cuentan con las autorizaciones necesarias.
El hecho de que una obra exista desde hace años no significa necesariamente que esté correctamente legalizada.
Comunidad de propietarios
En viviendas integradas en una comunidad deben revisarse:
- Las cuotas ordinarias.
- Las derramas aprobadas o previsibles.
- Las deudas del vendedor.
- Las actas recientes.
- Los litigios existentes.
- Las limitaciones estatutarias que puedan afectar al uso del inmueble.
Esta revisión es especialmente importante cuando el comprador pretende destinar la vivienda al alquiler turístico o a otra actividad específica.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Debe comprobarse que el IBI se encuentra pagado y conocer su importe anual.
Ocupantes y arrendatarios
Es esencial confirmar que la vivienda se entregará libre de ocupantes, arrendatarios y terceros, salvo que el comprador haya aceptado expresamente otra situación.
Licencias y documentación técnica
Dependiendo del inmueble, también puede ser necesario revisar la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad cuando proceda, el certificado de eficiencia energética y otra documentación técnica o administrativa.
7. Negociar y firmar el contrato de arras
El contrato de arras es uno de los documentos más importantes de la operación.
En él suelen fijarse:
- La identificación de las partes.
- La descripción del inmueble.
- El precio.
- La cantidad entregada.
- La fecha límite para firmar la escritura.
- La distribución de gastos.
- Las consecuencias del incumplimiento.
- La cancelación de cargas.
- La entrega de la posesión.
- Las condiciones de financiación.
- Los muebles o elementos incluidos.
- La documentación pendiente.
No todos los contratos de arras permiten al comprador desistir simplemente perdiendo la cantidad entregada. Las consecuencias dependen de la naturaleza de las arras y de la redacción concreta del contrato.
Por ese motivo, no conviene utilizar un modelo estándar proporcionado automáticamente por una agencia o descargado de internet sin comprobar que protege las circunstancias particulares del comprador.
8. Otorgar un poder notarial cuando el comprador no pueda viajar
No es necesario desplazarse a España para todas las fases de la compra.
El comprador puede otorgar un poder notarial a favor de una persona de confianza o de su abogado para que realice en su nombre los actos expresamente autorizados.
El poder puede permitir, entre otras actuaciones:
- Solicitar el NIE.
- Firmar contratos.
- Comparecer ante notario.
- Comprar el inmueble.
- Realizar gestiones bancarias concretas.
- Pagar impuestos.
- Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad.
- Contratar o cambiar suministros.
Cuando el poder se firma ante un notario extranjero, normalmente deberá cumplir los requisitos necesarios para producir efectos en España. Dependiendo del país, puede ser necesaria la Apostilla de La Haya o un procedimiento de legalización, además de una traducción jurada al español.
El contenido del poder debe prepararse cuidadosamente. Un poder demasiado limitado puede impedir la firma, mientras que uno excesivamente amplio puede otorgar facultades innecesarias.
9. Preparar la transferencia de los fondos
La forma de pago debe coordinarse antes de la firma.
El notario identificará los medios de pago utilizados en la operación. Además, el banco y los profesionales intervinientes pueden solicitar documentación que justifique el origen de los fondos.
El comprador debe comprobar:
- Los límites de transferencia de su banco.
- Los plazos de recepción del dinero.
- Los costes por cambio de divisa.
- La documentación que acreditará la procedencia de los fondos.
- El medio de pago que se utilizará en notaría.
- La cuenta exacta a la que debe transferirse el dinero.
Nunca debe enviarse dinero basándose únicamente en instrucciones recibidas por correo electrónico sin verificar previamente la cuenta bancaria por un medio independiente. El fraude mediante la sustitución de datos bancarios es un riesgo real en las operaciones inmobiliarias internacionales.
10. Firmar la escritura pública de compraventa
La compraventa se formaliza normalmente mediante escritura pública ante notario.
Antes de la firma, el notario comprobará determinados aspectos esenciales, como la identidad y capacidad de las partes, la titularidad registral, las cargas y los medios de pago.
Sin embargo, la intervención notarial no sustituye la revisión jurídica previa realizada en defensa exclusiva del comprador.
El notario actúa de forma imparcial. El abogado del comprador, en cambio, analiza la operación desde la perspectiva de su cliente, negocia las condiciones y detecta riesgos antes de que se llegue a la notaría.
En el momento de la firma se abona el precio pendiente y, salvo que se haya pactado una entrega diferida, se entregan las llaves y la posesión de la vivienda.
Si el vendedor va a continuar ocupando temporalmente el inmueble, esta situación debe regularse de forma detallada y por escrito, estableciendo la fecha de salida, los gastos, los seguros, las responsabilidades y las consecuencias de un posible retraso.
11. Pagar los impuestos correspondientes
Los impuestos dependen principalmente de si se compra una vivienda nueva o de segunda mano.
Vivienda de segunda mano
La compra suele estar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El tipo aplicable varía según la comunidad autónoma y pueden existir tipos reducidos en determinadas circunstancias.
Vivienda nueva
La primera transmisión realizada por el promotor suele estar sujeta al IVA y, además, al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
La fiscalidad debe calcularse antes de la compra, ya que puede representar una parte importante del coste total de la operación.
12. Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad
Después de la firma y del pago de los impuestos, la escritura debe presentarse en el Registro de la Propiedad.
La inscripción permite que el derecho del comprador quede protegido registralmente frente a terceros.
Aunque en el sistema español la inscripción de la compraventa no tiene siempre carácter constitutivo, resulta esencial para garantizar la seguridad jurídica de la adquisición y facilitar futuras operaciones, como una venta o una hipoteca.
13. Cambiar la titularidad de los suministros y gestionar los gastos posteriores
Finalizada la compra, habrá que gestionar:
- El cambio de titularidad del agua, electricidad y gas.
- La comunicación con la comunidad de propietarios.
- La domiciliación del IBI.
- La contratación del seguro.
- La conservación de facturas y justificantes.
- La gestión de la vivienda si va a permanecer vacía o alquilada.
Los propietarios no residentes también pueden tener obligaciones fiscales en España aunque la vivienda no esté alquilada.
Por ello, es recomendable recibir asesoramiento sobre la tributación anual del inmueble después de la compra.
¿Es posible comprar una vivienda en España sin viajar?
Sí. La mayor parte del proceso puede organizarse a distancia y la escritura puede firmarse mediante un representante con poder notarial.
No obstante, comprar sin viajar exige una coordinación especialmente cuidadosa. La distancia no debería convertirse en una razón para firmar deprisa, aceptar documentos sin revisar o transferir dinero antes de comprobar la operación.
Una buena planificación permite que el comprador conozca en cada momento:
- Qué está firmando.
- Qué cantidad está entregando.
- Qué riesgos existen.
- Qué documentación se ha revisado.
- Qué trámites quedan pendientes.
- Cuál será el coste total de la operación.
Asesoramiento jurídico para comprar una vivienda en España desde el extranjero
En Bennet & Rey asesoramos a compradores internacionales durante todo el proceso de adquisición de una vivienda en España.
Nuestro trabajo puede incluir:
- Revisión de la reserva y de la oferta.
- Due diligence jurídica del inmueble.
- Revisión registral, catastral y urbanística.
- Negociación del contrato de arras.
- Coordinación con la agencia inmobiliaria, el banco y la notaría.
- Preparación de poderes notariales.
- Asistencia en la firma de la compraventa.
- Pago de impuestos e inscripción registral.
- Gestión posterior de suministros y documentación.
Comprar desde el extranjero es posible. La clave no es estar físicamente en España, sino disponer de información clara, control jurídico de la operación y una persona de confianza que represente los intereses del comprador en cada etapa.
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