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Brexit, diez años después: ¿y ahora qué?

El 23 de junio de 2016, el Reino Unido votó a favor de abandonar la Unión Europea. Diez años después, el Brexit ya no ocupa diariamente las portadas, pero sus consecuencias siguen presentes en la vida de miles de ciudadanos británicos y europeos.

Viajar, residir, trabajar, comprar una propiedad, heredar, casarse o divorciarse entre España y el Reino Unido ya no se desarrolla exactamente bajo las mismas reglas que antes.

La relación entre ambas partes ha entrado en una etapa más estable y pragmática. Sin embargo, estabilidad no significa volver a la situación anterior. El Brexit continúa produciendo efectos jurídicos que conviene conocer y planificar.

Diez años desde el referéndum del Brexit

El referéndum del 23 de junio de 2016 abrió un proceso político y jurídico muy complejo.

El Reino Unido abandonó formalmente la Unión Europea el 31 de enero de 2020. Posteriormente se estableció un periodo transitorio que finalizó el 31 de diciembre de ese mismo año.

Desde el 1 de enero de 2021, el Reino Unido es, a todos los efectos, un tercer país respecto de la Unión Europea.

Esto supuso el final de la libre circulación de personas entre el Reino Unido y los Estados miembros y la aparición de nuevas normas sobre residencia, trabajo, viajes, comercio y reconocimiento de determinados derechos.

¿Qué ha cambiado para los ciudadanos británicos en España?

Antes del Brexit, un ciudadano británico podía trasladarse a España amparándose en la libertad de circulación de los ciudadanos europeos.

Actualmente, un británico que quiera residir en España debe cumplir los requisitos previstos para los nacionales de terceros países, salvo que esté protegido por el Acuerdo de Retirada.

La fecha clave es el 31 de diciembre de 2020.

Los ciudadanos británicos que ya residían legalmente en España antes de que finalizara el periodo transitorio pueden conservar determinados derechos derivados del Acuerdo de Retirada. Es importante, no obstante, que puedan acreditar adecuadamente su situación y que mantengan actualizada su documentación.

Por el contrario, quienes se trasladaron o quieran trasladarse a España después de esa fecha deben solicitar la autorización correspondiente según sus circunstancias.

Entre las opciones más habituales se encuentran:

  • La residencia no lucrativa.
  • La autorización para teletrabajadores internacionales.
  • Las autorizaciones de trabajo por cuenta propia o ajena.
  • La residencia como familiar de un ciudadano de la Unión Europea o de nacional español.
  • Las autorizaciones para inversores que puedan continuar siendo aplicables conforme a los regímenes transitorios.
  • La residencia de larga duración cuando se cumplen los requisitos exigidos.

Uno de los errores más frecuentes consiste en pensar que ser propietario de una vivienda en España concede automáticamente el derecho a residir en el país. No es así. Propiedad inmobiliaria y residencia legal son cuestiones diferentes.

Viajar entre España y el Reino Unido ya no es igual

El Brexit también ha cambiado los viajes de corta duración.

Como regla general, los ciudadanos británicos pueden visitar España y el resto del espacio Schengen sin visado durante un máximo de 90 días dentro de cualquier periodo de 180 días.

Este límite no equivale a poder permanecer tres meses, salir unos días y volver inmediatamente para iniciar un nuevo periodo. El cálculo es móvil y debe revisarse teniendo en cuenta los 180 días anteriores a cada fecha de estancia.

Superar el límite puede provocar problemas en frontera, sanciones o dificultades para futuros viajes y solicitudes de residencia.

Por su parte, los ciudadanos españoles y otros ciudadanos europeos que viajen al Reino Unido necesitan normalmente un pasaporte en vigor. Además, para estancias cortas deben obtener previamente la autorización electrónica de viaje británica, conocida como ETA, salvo que estén incluidos en alguna de sus excepciones.

Por tanto, incluso los viajes turísticos o profesionales requieren ahora una mínima planificación documental.

Comprar una vivienda en España después del Brexit

El Brexit no impide que un ciudadano británico compre una propiedad en España, aunque lo hará como ciudadano de un tercer país.

Los británicos pueden seguir comprando viviendas, locales o terrenos, tanto para uso personal como para inversión. Sin embargo, la adquisición de una propiedad no modifica por sí sola las normas migratorias.

Un comprador puede ser propietario de una vivienda en España y, aun así, estar limitado por la regla de los 90 días dentro de 180 si no dispone de residencia.

Antes de comprar, resulta recomendable analizar conjuntamente:

  • El objetivo de la adquisición.
  • El tiempo que se pretende pasar en España.
  • La situación fiscal del comprador.
  • La posible obtención de residencia.
  • La forma de financiar la operación.
  • Las consecuencias sucesorias.
  • La conveniencia de comprar personalmente o mediante una sociedad.

La planificación previa evita que el cliente descubra, después de la compra, que su situación migratoria, fiscal o sucesoria no es la que esperaba.

Herencias entre España y el Reino Unido

Las sucesiones internacionales continúan siendo una de las áreas más delicadas tras el Brexit.

Cuando una persona británica posee bienes en España, pueden intervenir simultáneamente normas españolas, británicas y europeas. Es necesario determinar qué ley resulta aplicable a la sucesión, dónde se tramitará la herencia y qué impuestos pueden exigirse.

El Reglamento europeo de sucesiones continúa siendo especialmente relevante para los bienes situados en España, aunque el Reino Unido nunca participó plenamente en este instrumento.

Un testamento bien redactado puede incluir una elección expresa de la ley nacional del testador. Sin embargo, esa elección debe coordinarse correctamente con la legislación española y con cualquier testamento otorgado en el Reino Unido.

Tener dos testamentos incompatibles, o utilizar modelos genéricos sin coordinación internacional, puede generar retrasos, costes adicionales y conflictos entre herederos.

Divorcios y familias internacionales después del Brexit

El Brexit también ha alterado el marco jurídico de los divorcios internacionales y de los procedimientos relacionados con hijos, alimentos y responsabilidad parental.

Antes del Brexit, numerosos conflictos entre España y el Reino Unido se resolvían mediante reglamentos europeos comunes. Actualmente, pueden intervenir convenios internacionales, normas internas españolas y legislación británica.

Esto puede afectar a cuestiones como:

  • Qué tribunales son competentes.
  • Qué ley se aplica al divorcio.
  • El reconocimiento de sentencias.
  • La ejecución de resoluciones económicas.
  • Las medidas relativas a menores.
  • El traslado o retención internacional de hijos.
  • La reclamación de pensiones alimenticias.

En determinados casos, el tribunal ante el que se presente primero la demanda puede tener una importancia decisiva. Por ello, cuando existen vínculos con España y el Reino Unido, no conviene retrasar el asesoramiento jurídico.

¿Está acercándose de nuevo el Reino Unido a la Unión Europea?

Durante los últimos años se ha producido un cambio de tono en las relaciones entre el Reino Unido y la Unión Europea.

Ambas partes han mostrado interés en reforzar la cooperación en materias como seguridad, defensa, energía, movilidad juvenil, educación y comercio.

También se han producido avances específicos relacionados con Gibraltar y con la futura participación británica en determinados programas europeos.

Sin embargo, este acercamiento no significa que el Brexit haya sido revertido.

El Reino Unido continúa fuera de:

  • La Unión Europea.
  • El mercado único.
  • La unión aduanera.
  • El espacio Schengen.
  • El sistema general de libre circulación de personas.

Por tanto, aunque puedan alcanzarse nuevos acuerdos sectoriales, los ciudadanos y empresas no deben asumir que volverán automáticamente las condiciones existentes antes de 2016.

Brexit diez años después: de la incertidumbre a la planificación

Durante los primeros años, el Brexit estuvo marcado por la incertidumbre política.

Diez años después del referéndum, muchas de las reglas son más claras. El problema actual no suele ser la ausencia de normas, sino la falta de conocimiento sobre cómo se aplican a cada situación particular.

Una decisión aparentemente sencilla puede afectar simultáneamente a varias áreas jurídicas.

Por ejemplo, comprar una vivienda puede tener consecuencias migratorias, fiscales y sucesorias. Trasladarse a España puede afectar a la residencia fiscal, al sistema sanitario y a la situación del cónyuge. Un divorcio puede involucrar tribunales y leyes de dos países.

La mejor respuesta al Brexit no es actuar con miedo ni confiar en que todo funcione como antes. Es planificar.

¿Y ahora qué?

Diez años después, el Brexit no ha roto la relación entre España y el Reino Unido.

Los vínculos personales, empresariales, turísticos y familiares siguen siendo muy estrechos. Miles de británicos viven, trabajan o tienen propiedades en España, y numerosos españoles mantienen intereses personales o profesionales en el Reino Unido.

Pero ahora esas relaciones requieren más atención jurídica.

Antes de mudarse, comprar una vivienda, organizar una herencia, iniciar un divorcio internacional o desarrollar una actividad empresarial entre ambos países, es recomendable analizar la situación de manera global.

En Bennet & Rey asesoramos a clientes internacionales en asuntos relacionados con residencia, nacionalidad, familia, sucesiones y operaciones inmobiliarias en España.

Diez años después del referéndum, la pregunta ya no es únicamente qué consecuencias tuvo el Brexit.

La verdadera pregunta es: ¿cómo podemos organizar correctamente nuestra vida y nuestro patrimonio en esta nueva realidad?

Si necesitas mas información ponte en contacto con nosotros.

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Comprar una vivienda en España desde el extranjero: el proceso paso a paso

Comprar una vivienda en España sin residir en el país es perfectamente posible. De hecho, muchas operaciones inmobiliarias se realizan con compradores que viven en Reino Unido, Estados Unidos, Alemania u otros países y que no pueden desplazarse a España durante todo el proceso.

Sin embargo, la distancia puede añadir dificultades: documentos otorgados en otro país, transferencias internacionales, obtención del NIE, coordinación con bancos y notarías, diferencias entre los sistemas jurídicos y, sobre todo, el riesgo de firmar o entregar dinero sin haber revisado adecuadamente el inmueble.

Por eso, el proceso no debe comenzar con la firma de un contrato de arras, sino con una planificación jurídica y financiera correcta.

A continuación explicamos cómo comprar una vivienda en España desde el extranjero, paso a paso.

1. Definir el presupuesto total de la operación

El primer paso consiste en calcular cuánto se puede destinar realmente a la compra.

El presupuesto no debe limitarse al precio anunciado de la vivienda. También deben tenerse en cuenta:

  • Los impuestos derivados de la adquisición.
  • Los gastos notariales y registrales.
  • Los honorarios profesionales.
  • Los gastos de financiación, cuando exista una hipoteca.
  • Las posibles reformas o trabajos posteriores.
  • Los gastos de comunidad y mantenimiento del inmueble.

Como orientación general, es prudente reservar una cantidad adicional sobre el precio de compra para cubrir impuestos y gastos. El porcentaje exacto dependerá de si se trata de una vivienda nueva o de segunda mano, de la comunidad autónoma donde esté situada y de las circunstancias concretas del comprador.

Antes de presentar una oferta, conviene conocer el coste total aproximado de la operación y no únicamente el precio de venta.

2. Obtener el NIE

Los compradores extranjeros necesitan disponer de un Número de Identidad de Extranjero o NIE para realizar una operación inmobiliaria en España.

El NIE es un número de identificación administrativa y fiscal. No concede, por sí solo, autorización de residencia en España, pero resulta necesario para realizar numerosos trámites relacionados con la compra, el pago de impuestos y la titularidad del inmueble.

Puede solicitarse:

  • En España, ante la Policía Nacional.
  • En determinados consulados españoles en el extranjero.
  • A través de un representante debidamente autorizado.

Es recomendable iniciar este trámite con suficiente antelación. Aunque en ocasiones puede gestionarse durante la preparación de la compraventa, un retraso en la obtención del NIE puede afectar a la fecha prevista para la firma.

3. Valorar si es conveniente abrir una cuenta bancaria en España

No siempre es jurídicamente imprescindible disponer de una cuenta bancaria española para comprar una vivienda, pero en la práctica puede facilitar considerablemente la operación.

Una cuenta en España puede utilizarse para:

  • Pagar determinados gastos e impuestos.
  • Domiciliar los recibos de agua, electricidad o comunidad.
  • Abonar las cuotas de una hipoteca.
  • Pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
  • Gestionar los gastos periódicos de la vivienda.

Los bancos deben comprobar la identidad del cliente y el origen de los fondos. Por ello, pueden solicitar declaraciones fiscales, contratos laborales, extractos bancarios, justificantes de ingresos o documentación relativa a la procedencia del dinero.

Esta comprobación debe prepararse con tiempo, especialmente cuando los fondos proceden de otro país, de la venta de un inmueble, de una herencia o de una sociedad.

4. Solicitar financiación antes de asumir compromisos

Cuando la compra depende de la obtención de una hipoteca, conviene iniciar el estudio financiero antes de firmar un contrato que obligue definitivamente al comprador.

La aprobación inicial de una financiación no equivale necesariamente a la aprobación definitiva. El banco deberá analizar tanto la solvencia del comprador como el valor y la situación jurídica del inmueble.

Uno de los errores más frecuentes consiste en firmar un contrato de arras y entregar una cantidad importante confiando en que la hipoteca será concedida posteriormente.

Si la compra depende de financiación, el contrato debe regular expresamente qué sucede si el préstamo hipotecario no es aprobado. Sin una cláusula adecuada, la falta de financiación podría no permitir recuperar las cantidades entregadas.

5. Elegir el inmueble y realizar una oferta

Una vez localizada la vivienda, puede presentarse una oferta al vendedor.

La oferta debería dejar claros, entre otros aspectos:

  • El precio propuesto.
  • El plazo previsto para la firma.
  • Si la compra depende de financiación.
  • Qué elementos se incluyen en la venta.
  • Si existen muebles, plazas de garaje o trasteros.
  • La fecha en la que se entregará la posesión.
  • Las condiciones a las que queda sometida la operación.

Cuando se entrega una cantidad en concepto de reserva, es fundamental saber qué se está firmando.

La denominación del documento —reserva, señal, depósito o arras— no es lo único importante. Lo decisivo es su contenido: si la cantidad es reembolsable, en qué circunstancias puede recuperarse, qué documentación debe entregar el vendedor y qué ocurre si aparecen problemas jurídicos o urbanísticos.

No debería entregarse una suma relevante sin comprender previamente las consecuencias del documento.

6. Realizar una revisión jurídica completa del inmueble

Antes de firmar el contrato definitivo, o de entregar una cantidad importante por ejemplo en arras, debe realizarse una due diligence o revisión jurídica del inmueble.

Esta revisión no consiste únicamente en solicitar una nota simple.

Entre otras cuestiones, conviene comprobar:

Titularidad y cargas

Debe verificarse que la persona que vende es realmente la propietaria y que tiene capacidad para transmitir la vivienda.

También hay que comprobar si existen:

  • Hipotecas.
  • Embargos.
  • Usufructos.
  • Servidumbres.
  • Prohibiciones de disponer.
  • Anotaciones preventivas.
  • Otras limitaciones registrales.

Si existe una hipoteca, el contrato debe regular cómo y cuándo será cancelada.

Información catastral y superficie

La descripción del inmueble en el Registro de la Propiedad debe compararse con la información catastral y con la realidad física.

Las diferencias de superficie, distribución o uso pueden ser relevantes y no siempre se solucionan automáticamente con la compraventa.

Situación urbanística

Debe comprobarse si las ampliaciones, cerramientos, terrazas, reformas o cambios de uso cuentan con las autorizaciones necesarias.

El hecho de que una obra exista desde hace años no significa necesariamente que esté correctamente legalizada.

Comunidad de propietarios

En viviendas integradas en una comunidad deben revisarse:

  • Las cuotas ordinarias.
  • Las derramas aprobadas o previsibles.
  • Las deudas del vendedor.
  • Las actas recientes.
  • Los litigios existentes.
  • Las limitaciones estatutarias que puedan afectar al uso del inmueble.

Esta revisión es especialmente importante cuando el comprador pretende destinar la vivienda al alquiler turístico o a otra actividad específica.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles

Debe comprobarse que el IBI se encuentra pagado y conocer su importe anual.

Ocupantes y arrendatarios

Es esencial confirmar que la vivienda se entregará libre de ocupantes, arrendatarios y terceros, salvo que el comprador haya aceptado expresamente otra situación.

Licencias y documentación técnica

Dependiendo del inmueble, también puede ser necesario revisar la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad cuando proceda, el certificado de eficiencia energética y otra documentación técnica o administrativa.

7. Negociar y firmar el contrato de arras

El contrato de arras es uno de los documentos más importantes de la operación.

En él suelen fijarse:

  • La identificación de las partes.
  • La descripción del inmueble.
  • El precio.
  • La cantidad entregada.
  • La fecha límite para firmar la escritura.
  • La distribución de gastos.
  • Las consecuencias del incumplimiento.
  • La cancelación de cargas.
  • La entrega de la posesión.
  • Las condiciones de financiación.
  • Los muebles o elementos incluidos.
  • La documentación pendiente.

No todos los contratos de arras permiten al comprador desistir simplemente perdiendo la cantidad entregada. Las consecuencias dependen de la naturaleza de las arras y de la redacción concreta del contrato.

Por ese motivo, no conviene utilizar un modelo estándar proporcionado automáticamente por una agencia o descargado de internet sin comprobar que protege las circunstancias particulares del comprador.

8. Otorgar un poder notarial cuando el comprador no pueda viajar

No es necesario desplazarse a España para todas las fases de la compra.

El comprador puede otorgar un poder notarial a favor de una persona de confianza o de su abogado para que realice en su nombre los actos expresamente autorizados.

El poder puede permitir, entre otras actuaciones:

  • Solicitar el NIE.
  • Firmar contratos.
  • Comparecer ante notario.
  • Comprar el inmueble.
  • Realizar gestiones bancarias concretas.
  • Pagar impuestos.
  • Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad.
  • Contratar o cambiar suministros.

Cuando el poder se firma ante un notario extranjero, normalmente deberá cumplir los requisitos necesarios para producir efectos en España. Dependiendo del país, puede ser necesaria la Apostilla de La Haya o un procedimiento de legalización, además de una traducción jurada al español.

El contenido del poder debe prepararse cuidadosamente. Un poder demasiado limitado puede impedir la firma, mientras que uno excesivamente amplio puede otorgar facultades innecesarias.

9. Preparar la transferencia de los fondos

La forma de pago debe coordinarse antes de la firma.

El notario identificará los medios de pago utilizados en la operación. Además, el banco y los profesionales intervinientes pueden solicitar documentación que justifique el origen de los fondos.

El comprador debe comprobar:

  • Los límites de transferencia de su banco.
  • Los plazos de recepción del dinero.
  • Los costes por cambio de divisa.
  • La documentación que acreditará la procedencia de los fondos.
  • El medio de pago que se utilizará en notaría.
  • La cuenta exacta a la que debe transferirse el dinero.

Nunca debe enviarse dinero basándose únicamente en instrucciones recibidas por correo electrónico sin verificar previamente la cuenta bancaria por un medio independiente. El fraude mediante la sustitución de datos bancarios es un riesgo real en las operaciones inmobiliarias internacionales.

10. Firmar la escritura pública de compraventa

La compraventa se formaliza normalmente mediante escritura pública ante notario.

Antes de la firma, el notario comprobará determinados aspectos esenciales, como la identidad y capacidad de las partes, la titularidad registral, las cargas y los medios de pago.

Sin embargo, la intervención notarial no sustituye la revisión jurídica previa realizada en defensa exclusiva del comprador.

El notario actúa de forma imparcial. El abogado del comprador, en cambio, analiza la operación desde la perspectiva de su cliente, negocia las condiciones y detecta riesgos antes de que se llegue a la notaría.

En el momento de la firma se abona el precio pendiente y, salvo que se haya pactado una entrega diferida, se entregan las llaves y la posesión de la vivienda.

Si el vendedor va a continuar ocupando temporalmente el inmueble, esta situación debe regularse de forma detallada y por escrito, estableciendo la fecha de salida, los gastos, los seguros, las responsabilidades y las consecuencias de un posible retraso.

11. Pagar los impuestos correspondientes

Los impuestos dependen principalmente de si se compra una vivienda nueva o de segunda mano.

Vivienda de segunda mano

La compra suele estar sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. El tipo aplicable varía según la comunidad autónoma y pueden existir tipos reducidos en determinadas circunstancias.

Vivienda nueva

La primera transmisión realizada por el promotor suele estar sujeta al IVA y, además, al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

La fiscalidad debe calcularse antes de la compra, ya que puede representar una parte importante del coste total de la operación.

12. Inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad

Después de la firma y del pago de los impuestos, la escritura debe presentarse en el Registro de la Propiedad.

La inscripción permite que el derecho del comprador quede protegido registralmente frente a terceros.

Aunque en el sistema español la inscripción de la compraventa no tiene siempre carácter constitutivo, resulta esencial para garantizar la seguridad jurídica de la adquisición y facilitar futuras operaciones, como una venta o una hipoteca.

13. Cambiar la titularidad de los suministros y gestionar los gastos posteriores

Finalizada la compra, habrá que gestionar:

  • El cambio de titularidad del agua, electricidad y gas.
  • La comunicación con la comunidad de propietarios.
  • La domiciliación del IBI.
  • La contratación del seguro.
  • La conservación de facturas y justificantes.
  • La gestión de la vivienda si va a permanecer vacía o alquilada.

Los propietarios no residentes también pueden tener obligaciones fiscales en España aunque la vivienda no esté alquilada.

Por ello, es recomendable recibir asesoramiento sobre la tributación anual del inmueble después de la compra.

¿Es posible comprar una vivienda en España sin viajar?

Sí. La mayor parte del proceso puede organizarse a distancia y la escritura puede firmarse mediante un representante con poder notarial.

No obstante, comprar sin viajar exige una coordinación especialmente cuidadosa. La distancia no debería convertirse en una razón para firmar deprisa, aceptar documentos sin revisar o transferir dinero antes de comprobar la operación.

Una buena planificación permite que el comprador conozca en cada momento:

  • Qué está firmando.
  • Qué cantidad está entregando.
  • Qué riesgos existen.
  • Qué documentación se ha revisado.
  • Qué trámites quedan pendientes.
  • Cuál será el coste total de la operación.

Asesoramiento jurídico para comprar una vivienda en España desde el extranjero

En Bennet & Rey asesoramos a compradores internacionales durante todo el proceso de adquisición de una vivienda en España.

Nuestro trabajo puede incluir:

  • Revisión de la reserva y de la oferta.
  • Due diligence jurídica del inmueble.
  • Revisión registral, catastral y urbanística.
  • Negociación del contrato de arras.
  • Coordinación con la agencia inmobiliaria, el banco y la notaría.
  • Preparación de poderes notariales.
  • Asistencia en la firma de la compraventa.
  • Pago de impuestos e inscripción registral.
  • Gestión posterior de suministros y documentación.

Comprar desde el extranjero es posible. La clave no es estar físicamente en España, sino disponer de información clara, control jurídico de la operación y una persona de confianza que represente los intereses del comprador en cada etapa.

¿Está pensando en comprar una vivienda en España desde otro país?

Puedes ponerte en contacto con Bennet & Rey para recibir asesoramiento jurídico personalizado y conocer los pasos necesarios antes de entregar una reserva o firmar un contrato. Estaremos encantados de atenderte.

Envíanos un email a: [email protected]

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Comprar una propiedad en España a través de una sociedad: ventajas y riesgos

Comprar una propiedad en España es una decisión importante, especialmente para compradores internacionales que desean adquirir una segunda residencia, una vivienda para alquilar, una inversión inmobiliaria o una base familiar en España.

Una de las preguntas que recibimos con frecuencia en Bennet & Rey es:

“¿Conviene comprar la propiedad a título personal o a través de una sociedad?”

La respuesta es: depende.

Comprar a través de una sociedad puede tener sentido en determinados casos, especialmente cuando la operación forma parte de una estructura empresarial, patrimonial o de inversión más amplia. Sin embargo, no siempre es más barato, más sencillo ni más seguro.

De hecho, para muchos compradores particulares, utilizar una sociedad puede generar más obligaciones fiscales, contables y administrativas.

Antes de tomar una decisión, conviene analizar cuidadosamente las ventajas y los riesgos.

1. ¿Por qué algunos compradores se plantean comprar mediante una sociedad?

Los compradores internacionales pueden plantearse adquirir una propiedad en España a través de una sociedad por distintos motivos:

  • ya tienen una sociedad en su país de residencia;
  • desean comprar como inversión;
  • quieren alquilar la propiedad;
  • buscan separar su patrimonio personal del patrimonio empresarial;
  • compran junto con otros inversores;
  • están pensando en planificación sucesoria;
  • les han dicho que comprar mediante sociedad puede ahorrar impuestos.

Algunos de estos motivos pueden ser razonables. Otros deben analizarse con mucha prudencia.

Lo importante es entender que una sociedad no debe utilizarse simplemente porque parezca una estructura más sofisticada. La estructura debe tener sentido jurídico, fiscal y práctico.

2. Posibles ventajas de comprar a través de una sociedad

Separación patrimonial

Comprar mediante una sociedad puede ayudar a separar la propiedad del patrimonio personal del comprador. Esto puede ser relevante cuando el inmueble forma parte de una cartera de inversión o de una actividad empresarial.

Por ejemplo, si varios inversores compran juntos, una sociedad puede ofrecer un marco más claro para regular la titularidad, la toma de decisiones, la distribución de beneficios y la salida futura de alguno de los socios.

Actividad empresarial o de alquiler

Si la propiedad está realmente vinculada a una actividad económica, como alquiler profesional, alojamiento turístico debidamente autorizado o inversión inmobiliaria organizada, la titularidad mediante sociedad puede ser una opción a valorar.

Ahora bien, la actividad debe ser real, coherente y correctamente documentada. No es lo mismo una sociedad con actividad inmobiliaria que una sociedad creada para tener una única vivienda utilizada principalmente como residencia vacacional.

Posible organización de la inversión

En algunos casos, la sociedad puede facilitar la organización interna de la inversión, especialmente cuando hay varios socios, aportaciones distintas o reglas específicas sobre gestión, financiación o venta futura.

No obstante, la sociedad no elimina la necesidad de hacer una buena revisión legal del inmueble ni sustituye el asesoramiento fiscal.

Planificación sucesoria y patrimonial

Para familias con patrimonio en varios países, una sociedad puede formar parte de una estrategia más amplia de planificación sucesoria o patrimonial.

Pero este análisis no debe hacerse únicamente desde la perspectiva de la compraventa inmobiliaria española. También pueden influir la residencia fiscal, la nacionalidad, el régimen matrimonial, la ley aplicable a la sucesión y la situación familiar del comprador.

3. Riesgos de comprar mediante sociedad

No siempre supone un ahorro fiscal

Este es uno de los errores más frecuentes.

Comprar una propiedad en España a través de una sociedad no implica automáticamente pagar menos impuestos.

Según la estructura elegida, pueden existir obligaciones de Impuesto sobre Sociedades, declaraciones fiscales, contabilidad, costes de mantenimiento de la sociedad y consecuencias fiscales futuras cuando se venda el inmueble o se distribuyan beneficios.

Un supuesto ahorro inicial puede convertirse en un problema fiscal más adelante.

Más costes de gestión y cumplimiento

Una sociedad normalmente exige más administración que una compra a título personal.

Puede haber obligaciones contables, presentación de cuentas, declaraciones fiscales, libros societarios, representación legal, poderes, traducciones, apostillas, identificación de socios y otros trámites.

Para una persona que solo quiere comprar una vivienda familiar o una segunda residencia, estos costes pueden no compensar.

Uso personal de una propiedad de la sociedad

Si la propiedad pertenece a una sociedad, pero la utilizan personalmente los socios o sus familiares, la situación debe analizarse con cuidado.

Puede haber implicaciones fiscales si se considera que existe un uso privado de un activo societario, una ventaja para el socio o una renta que debería declararse.

Por eso, la estructura debe ser coherente. Una sociedad no debería ser una simple “pantalla” para una vivienda de uso estrictamente privado.

La financiación puede ser más compleja

Algunos bancos pueden ser más prudentes al financiar compras realizadas por sociedades, especialmente si se trata de sociedades extranjeras o recién constituidas.

La entidad bancaria puede pedir documentación adicional, información sobre los socios, origen de fondos, poderes, cuentas anuales y garantías personales.

Las condiciones de financiación también pueden ser distintas a las ofrecidas a compradores particulares.

La venta futura puede complicarse

La estructura elegida al comprar será muy importante cuando llegue el momento de vender.

Habrá que valorar, entre otras cuestiones:

  • si vende la sociedad o se venden las participaciones;
  • qué impuestos se generan en España;
  • qué efectos fiscales existen en el país de residencia del comprador;
  • si el futuro comprador aceptará esa estructura;
  • qué documentación societaria será necesaria;
  • si existen obligaciones de comunicación o declaración adicionales.

Estas cuestiones conviene analizarlas antes de comprar, no cuando ya se está negociando la venta.

4. ¿Sociedad española o sociedad extranjera?

Otra pregunta habitual es si conviene comprar a través de una sociedad española o de una sociedad extranjera.

Una sociedad española puede resultar más familiar para notarios, bancos, registros y autoridades fiscales españolas. Pero también implica obligaciones societarias y fiscales en España.

Una sociedad extranjera puede ser cómoda si el comprador ya la tiene constituida en su país. Sin embargo, puede requerir más documentación para operar en España: poderes, certificados societarios, apostillas, traducciones juradas, NIF, identificación de administradores y acreditación de facultades.

En ambos casos, es esencial revisar la estructura tanto en España como en el país de residencia del comprador.

5. Cuándo puede tener sentido comprar mediante sociedad

Comprar mediante sociedad puede ser una opción a estudiar cuando:

  • la propiedad forma parte de una actividad real de inversión;
  • hay varios inversores;
  • ya existe una estructura societaria con finalidad clara;
  • el inmueble se va a alquilar de forma profesional;
  • se busca una separación patrimonial justificada;
  • la operación forma parte de una planificación familiar, fiscal o sucesoria más amplia.

Incluso en estos casos, es imprescindible contar con asesoramiento legal y fiscal antes de firmar.

6. Cuándo puede ser mejor comprar a título personal

La compra a título personal puede ser más adecuada cuando:

  • el inmueble será una vivienda familiar o vacacional;
  • compra una persona sola o un matrimonio;
  • no existe una verdadera actividad empresarial;
  • se quiere una estructura sencilla;
  • se desea evitar costes contables y societarios innecesarios;
  • la sociedad solo se crearía con la idea de “ahorrar impuestos”.

En muchos casos, comprar personalmente puede ser más claro, más económico y más fácil de gestionar.

7. Nuestra recomendación práctica

Antes de decidir si comprar una propiedad en España a través de una sociedad, recomendamos hacerse tres preguntas:

1. ¿Cuál es la finalidad real de la compra?
¿Vivienda familiar, inversión, alquiler, negocio o planificación patrimonial?

2. ¿Qué puede ocurrir en cinco o diez años?
¿Se venderá, se alquilará, se heredará, se refinanciará o se transmitirá?

3. ¿Se ha revisado la estructura en los dos países?
El asesoramiento español puede no ser suficiente si el comprador reside fiscalmente en otro país.

La mejor estructura no es la que parece más sofisticada. Es la que funciona jurídicamente, fiscalmente y de forma práctica a largo plazo.

Conclusión

Comprar una propiedad en España mediante una sociedad puede ser útil en determinados casos, pero no es una solución universal.

Para algunos compradores puede aportar organización, separación patrimonial y flexibilidad de inversión. Para otros, puede generar costes innecesarios, obligaciones fiscales y complicaciones futuras.

En Bennet & Rey asesoramos a clientes internacionales que desean comprar propiedades en España, ayudándoles a revisar la estructura legal, la documentación y los riesgos antes de firmar.

¿Estás pensando en comprar una propiedad en España?
Podemos ayudarte a analizar si conviene comprar a título personal o mediante sociedad antes de comprometerte.

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Comprar una propiedad en España: por qué debes revisar la última acta de la comunidad antes de firmar

Cuando se compra una propiedad en España, muchos compradores se centran en el precio, la ubicación, el estado de la vivienda, la nota simple y la escritura. Todo eso es importante. Pero hay un documento que a veces se pasa por alto y que puede revelar información muy valiosa: Última acta de la junta de propietarios.

Si la vivienda forma parte de un edificio, urbanización o complejo residencial, el comprador no solo compra una propiedad privada. También entra a formar parte de una comunidad de propietarios.

Y eso puede implicar gastos, normas, acuerdos, conflictos, derramas y obligaciones futuras.

¿Qué es una comunidad de propietarios?

En España, cuando un edificio está dividido en pisos, locales, garajes o elementos privativos, normalmente se rige por la Ley de Propiedad Horizontal.

Esta ley regula la relación entre la propiedad privada de cada propietario y los elementos comunes del edificio o complejo.

Entre los elementos comunes pueden encontrarse:

  • el tejado;
  • la fachada;
  • el ascensor;
  • las escaleras;
  • los jardines;
  • la piscina;
  • las zonas de aparcamiento;
  • las instalaciones comunes;
  • los elementos estructurales;
  • determinados servicios compartidos.

La comunidad de propietarios se encarga de gestionar estos elementos comunes. Cada propietario suele pagar una cuota de comunidad conforme a su coeficiente o cuota de participación.

¿Qué es la junta de propietarios?

La junta de propietarios es la reunión en la que los propietarios adoptan decisiones sobre la comunidad.

En esa junta se pueden aprobar presupuestos, cuentas, obras, nombramientos, normas internas, reclamaciones judiciales y otros asuntos que afectan al edificio o a la urbanización.

Por ejemplo, la junta puede decidir:

  • aprobar los gastos ordinarios de la comunidad;
  • aprobar obras extraordinarias;
  • imponer una derrama;
  • reparar el tejado, la fachada, el ascensor o la piscina;
  • iniciar acciones judiciales contra propietarios morosos o terceros;
  • aprobar restricciones sobre viviendas turísticas;
  • tratar problemas de ruidos, filtraciones, deudas o defectos estructurales;
  • nombrar o sustituir al administrador o al presidente de la comunidad.

¿Qué es el acta de la junta de propietarios?

El acta es el documento escrito que recoge lo tratado y acordado en la junta de propietarios.

Normalmente incluye la fecha, los asistentes, el orden del día, los acuerdos adoptados y, en su caso, el resultado de las votaciones.

Para un comprador, este documento puede ser muy útil porque permite conocer cuestiones que no siempre aparecen en la visita a la vivienda, en la descripción de la inmobiliaria o incluso en la nota simple.

¿Por qué conviene pedir la última acta antes de comprar?

Porque la última acta puede mostrar lo que realmente está ocurriendo dentro de la comunidad.

Una vivienda puede parecer perfecta, pero el acta puede revelar que hay problemas en el edificio, obras importantes previstas, conflictos entre vecinos o gastos extraordinarios pendientes.

1. Posibles derramas futuras

Uno de los motivos principales para revisar el acta es comprobar si existen obras aprobadas, previstas o discutidas que puedan dar lugar a una derrama.

Una derrama es una aportación extraordinaria que deben pagar los propietarios para cubrir determinados gastos de la comunidad.

Puede tratarse, por ejemplo, de:

  • reparación del tejado;
  • rehabilitación de fachada;
  • sustitución del ascensor;
  • obras estructurales;
  • reparación de piscina;
  • mejoras de accesibilidad;
  • procedimientos judiciales;
  • obras importantes de mantenimiento.

El comprador debería conocer esta información antes de firmar. De lo contrario, podría encontrarse poco después de la compra con un gasto extraordinario que no había previsto.

2. Problemas de mantenimiento o del edificio

El acta puede mencionar filtraciones, humedades, grietas, problemas de fachada, averías del ascensor, defectos en el garaje, problemas de bajantes o reclamaciones contra empresas de mantenimiento.

Estos problemas no siempre son visibles durante una visita, pero pueden afectar al valor de la propiedad y a los gastos futuros.

3. Restricciones de uso

Algunas comunidades tratan o aprueban normas sobre viviendas turísticas, alquileres de corta duración, actividades profesionales, animales, ruidos, uso de terrazas, instalación de aparatos de aire acondicionado o modificación de fachadas.

Esto es especialmente importante si el comprador quiere alquilar la vivienda, utilizarla como segunda residencia o realizar reformas.

4. Deudas dentro de la comunidad

Aunque el vendedor aporte un certificado de estar al corriente de pago de sus cuotas comunitarias, el acta puede revelar si existen otros propietarios morosos o si la comunidad tiene problemas económicos.

Una comunidad con muchos impagos puede tener dificultades para atender sus gastos ordinarios o acometer obras necesarias.

5. Conflictos entre vecinos

Las actas pueden reflejar conflictos por ruidos, uso de zonas comunes, obras no autorizadas, filtraciones, viviendas turísticas o incumplimiento de normas comunitarias.

Esto no significa necesariamente que no deba comprarse la vivienda, pero sí es información que el comprador debería conocer antes de comprometerse.

6. Procedimientos judiciales pendientes

La comunidad puede estar inmersa en procedimientos judiciales contra promotores, constructores, propietarios morosos, vecinos o incluso administraciones públicas.

Estos procedimientos pueden tener consecuencias económicas o prácticas para los propietarios.

¿Debe el comprador pedir siempre la última acta?

En nuestra opinión, sí, especialmente cuando se compra un piso, un adosado, una vivienda en urbanización, una propiedad con zonas comunes o cualquier inmueble sujeto a una comunidad de propietarios.

La última acta no es el único documento que debe revisarse, pero sí forma parte de una buena comprobación legal previa a la compra.

Lo recomendable es solicitar:

  • la última acta de la junta de propietarios;
  • los estatutos de la comunidad, si existen;
  • las normas internas, si existen;
  • el certificado de estar al corriente de pago de la comunidad;
  • información sobre derramas aprobadas o previsibles;
  • el último presupuesto comunitario;
  • confirmación de la cuota ordinaria de comunidad.

¿Y si no hay acta reciente?

Si no existe un acta reciente, también conviene saberlo.

Puede deberse a que la comunidad es pequeña o poco activa, pero también puede indicar una gestión deficiente o falta de organización.

En ese caso, conviene hacer más preguntas:

  • ¿Cuándo se celebró la última junta?
  • ¿Quién es el presidente de la comunidad?
  • ¿Hay administrador de fincas profesional?
  • ¿Existen obras pendientes?
  • ¿Hay deudas?
  • ¿Hay derramas aprobadas o previstas?
  • ¿Hay conflictos conocidos dentro de la comunidad?

Por qué esto es importante para compradores extranjeros

Los compradores extranjeros suelen apoyarse mucho en la inmobiliaria, en el vendedor o en la impresión general de la vivienda. Sin embargo, en España, la comunidad de propietarios puede afectar directamente a los costes futuros, al uso de la propiedad y a la tranquilidad del comprador.

Revisar la última acta puede ayudar a detectar riesgos antes de firmar un contrato de reserva, unas arras o la escritura pública de compraventa.

También puede permitir renegociar, pedir más documentación o tomar una decisión más informada.

Conclusión

Al comprar una propiedad en España, la revisión legal no debe limitarse a la nota simple, la escritura y los impuestos.

La última acta de la junta de propietarios puede revelar información esencial sobre el edificio, gastos futuros, decisiones comunitarias, conflictos y posibles riesgos.

En Bennet & Rey ayudamos a compradores internacionales a revisar la documentación legal antes de comprar una propiedad en España, para que sepan exactamente qué están comprando y qué obligaciones pueden asumir.

Si vas a comprar una propiedad en España y necesitas asesoramiento legal antes de firmar, estaremos encantados de ayudarte.

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